Mietrecht und WEG-Recht Stuttgart

Fotolia_36741468_XS-300x200Die Bereiche des Mietrechts und des Wohnungseigentümerrechts (WEG-Recht) sind heute untrennbar miteinander verbunden. Wohingegen das Mietrecht das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter betrifft, so regelt das WEG-Rech die Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungs-eigentümer. Das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet innerhalb des Zivilrechts, das sich mit der Überlassung einer Sache an einen anderen gegen Entgelt befasst.

Das Mietrecht in Deutschland ist insbesondere geregelt durch die einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 ff. BGB). Spezielle Regelungen gelten für Mietverträge über Wohnraum (siehe §§ 549 ff. BGB), insbesondere für öffentlich geförderten Wohnungsbau, etwa

– das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)
– die Zweite Berechnungsverordnung (II. BVO)
– die Neubaumietenverordnung (NMV)
– das Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG).

Seit dem 1. Januar 2002 gilt für preisgebundenen Wohnraum das Wohnraumförderungsgesetz (BGBl I 2001, 2376). Die vorgenannten Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums können jedoch aufgrund von Übergangsvorschriften Anwendung finden.

Das für sog. freifinanzierte Wohnungen geltende Miethöhegesetz mit detaillierten Vorschriften bei einer Mieterhöhung ist durch das Mietrechtsreform-Gesetz (in Kraft getreten zum 1. September 2001) in das Bürgerliche Gesetzbuch §§ 557 ff. BGB integriert worden.

Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 BGB verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Nach dem Gesetz sind Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten. Im Miet- vertrag kann aber vereinbart werden, dass der Mieter alle oder einen Teil der umlagefähigen Betriebskosten gesondert trägt. Nur wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag besteht, kann der Vermieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete verlangen. Dabei müssen grundsätzlich nur die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kostenpositionen vom Mieter getragen werden (wobei nach Ansicht der Gerichte aber auch eine pauschale Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der II. BV ausreicht, vgl. OLG Hamm, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, S. 542).

Für die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor: Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573 c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer 9 Monate (andere Kündigungsfristen können sich ggfls. bei „Altmietverträgen“ ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind).

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